目的により異なる不動産評価額「一物四価」を解説

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今回は、不動産の価格や評価額に関する「一物四価」についてご説明します。不動産の価値は売買時の取引価格だけで定められるわけではなく、目的によって評価方法と評価額が異なります。

「一物四価」について知ることで、所有している不動産を売買する時の価値や、土地自体の価値、保有した際の相続税や贈与税の課税を決める評価額がどのように定められているのかを知ることができるようになります。

目次

一物四価とは「実勢価格（時価）」「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」の４種類になります。目的により評価が異なるため、それぞれの目的に合わせてご説明します。

実勢価格から不動産を売買をする際の取引価格の相場を想定する

実勢価格（時価）とは、実際に市場で取引される価格のことです。主に不動産を売却・購入したいなど、現在の不動産取引価格を定める際に実勢価格（時価）を参考にします。

不動産の取引価格は、実勢価格を参考にした「取引事例比較法」や「原価法」「収益還元法」のいずれかの方法で算出します。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、近隣における直近の取引事例を参考にして、不動産価格を算出する方法です。国土交通省が公表している「土地総合情報システム」を利用すれば、実際に行われた不動産の取引価格を知ることができます。

また、折り込みチラシや住宅情報誌、不動産ポータルサイトの売り出し価格も参考になります。実際の売買取引では、需要と供給の影響を受けるため、必ずしも公示価格や路線価など他の評価額と一致するとは言えません。

過去に取引事例がない、または少ないことにより、取引事例比較法での算出ができない場合は、原価法または収益還元法を用いて不動産価格を算出します。

原価法

原価法とは、対象とした不動産をもう一度建築した場合の価格を算出し、そこから経過年数による減価修正を行うことで、価値を推定する方法です。

収益還元法

収益還元法は、一般に収益物件の価格を査定する際に利用します。収益還元法には、直接還元法とDCF法（Discounted Cash Flow）がありますのでそれぞれ分けてご説明します。

直接還元法

対象の不動産が一定の期間で生み出す純収益を想定し、還元利回り（対象の不動産がもたらす投資利回り）で割ることで不動産価格を算出する方法です。

純収益とは、収益から年間経費（公租公課・管理費・修繕費・保険料等）を差し引いた値を指します。また、一般的には一定の期間を１年間と仮定して計算されることが多いです。

直接還元法の計算式：
不動産価格 ＝ １年間の純収益 ÷ 還元利回り

DCF法（Discounted Cash Flow）

対象の不動産が一定の期間で生み出す純収益と売却時の価格を想定し、現在の価格に割り戻した合計額を不動産価格とする方法です。より詳しく不動産価格を算出する場合に使用する方法になります。

DCF法は、「お金を得るタイミングにより価値が異なる」と考えられた算出方法になります。例えば、今すぐに100万円を得た場合には、１年間投資などの資産運用を行うことで、さらなる利益を生み出す可能性があります。

一方、１年後に100万円を得る場合には、お金が手元にないため、１年間はお金を増やすことも使うこともできません。このようにお金を得るタイミングにより利益を生み出す可能性が異なるため、より早く得られるお金の方が価値は高いと考えられています。

DCF法の計算式：
不動産価格 ＝ 毎年得られる純利益の現在価格の合計 + 将来の売却価格の現在価格

土地の価格を知るためには公示価格を調べる

土地の価格を知りたい場合は、公示価格を参考にします。公示価格は路線価や固定資産税評価額などの、全ての評価額の基準となります。

全国で、約26,000地点の公示価格の標準値を定めています。標準値は、毎年１月１日時点の各標準値の地価を、複数の不動産鑑定士が鑑定し、国土交通省の土地鑑定委員会によって審議・決定され、３月下旬頃に国土交通省から発表されます。

公示価格は国土交通省の「標準値・基準地検索システム」で閲覧できます。公共事業の用地買収価格は、公示価格を基準に決めるとされています。

相続税・贈与税の課税を決める評価額を路線価という

路線価は、国税庁によって定められた基準となる道路に面する宅地の１㎡の土地評価額です。主に相続税や贈与税の課税を決めるために用いられます。このことから、相続税評価額とも言われます。

路線価は、公示価格や実勢価格、鑑定評価などを参考にして評定されます。全国に約40万地点の路線価の標準値を定めています。標準値は、毎年１月１日時点の各標準値の価格を鑑定し価格を定め、7月に国税庁から発表されます。

路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で閲覧できます。路線価が定められていない地域の評価額は、固定資産税評価額に地域ごとの倍率を乗じて算出します。路線価の目安としては、公示価格の約80％が一般的な値となります。

固定資産税の課税を決める評価額は固定資産税評価額という

固定資産税評価額は、毎年１月１日時点の土地・家屋を所有する者に対して課される、固定資産税の基準価格になります。

固定資産税は、毎年課税され不動産の所有者に毎年送付される「固定資産税　課税証明書」で税額を確認できます。または、市町村役場（東京都は都税事務所）にある固定資産税台帳で確認できます。

固定資産税評価額は、３年に一度見直されており、固定資産税以外にも都市計画税や登録免許税、不動産取得税の算出に使用されています。

固定資産税評価額の目安としては、公示価格の70％が一般的な値となります。

まとめ

本記事の重要なポイントは以下になります。

  • 不動産には「一物四価」という４種類の価格や評価額がある
  • 金額を算出する目的により、参考とされる価格・評価額が異なる
  • 実勢価格は、不動産が売買された時の価格であり、大まかな売買相場を調べることが可能である
  • 土地の価格は、公示価格を参考にして算出される
  • 相続税や贈与税の課税額は、路線価を参考にして算出される
  • 固定資産税の課税額は。固定資産税評価額を参考にして算出される

不動産の価格・評価額を定める基準は複数あります。これらは目的によって指標となる基準が異なるため、不動産の売買により差益を得る不動産投資を考えている方は実勢価格、賃貸経営などで不動産を保有する不動産投資を考えている方は公示価格や路線価、固定資産税評価額を知っておくと良いでしょう。この機会にご自身の身近な不動産の評価を確認してみてはいかがでしょうか。

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