商品の仕組み

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想定利回り6.0~7.0%
現在まで元本評価割れなし!

みんなで大家さんシリーズは、
不動産特定共同事業法に基づく
不動産投資商品です。

6.0〜7.0%の
想定利回り

申込手数料
無料

6
の分配

100万円
単位の出資

5年〜5
短期運用

譲渡により
換金可能

※ 今後の元本、想定利回りを保証するものではありません。

このページではみんなで大家さん
シリーズのコンセプト、
元本の安全性を高める仕組み
についてご説明致します。

みんなで大家さんは、不動産特定共同事業法に基づき、
対象不動産から得られる賃貸利益を分配原資とする不動産投資商品です。
営業者は、不動産取引・管理の専門家として、これまで住居から商業施設など幅広い種類の不動産に関する課題を解決してきた実績を基に、
不動産の安定運用を実現しております。
そのため、本シリーズにおいて過去1度も想定利回りを下回ることがなく(※)、運用をすることができております。
比較的安定した資産運用をお求めの方々にご好評を頂いております。

※ 今後、すべての商品において元本割れが生じないこと、また、想定利回りが確保されることを保証するものではございません。

一般的な資産運用商品と
「不動産投資」

投資のリスクヘッジをお考えの方へ分散投資の一環としてお勧めします。/元本の安全性重視の方へ安定した資産運用としてお勧めします。

一般的な資産運用として、株やJ-REITなどの「主に価格変動の差益を期待する資産運用」
定期預金や国債などの「元本に対する利息を受け取る資産運用」の2つの方法がございます。

株やJ-REITは変動性が高いことが特徴で、短期的に大きな利益を求めることができる反面、元
本を損失してしまう可能性がある商品です。

一方、定期預金や国債では、一定の保証があるため元本の安全性は高いものの、金利が低く、高
い収益を求めることができません。

しかし、この2つ以外に、リスクを抑えて安定した収益を求めることができる、バランスの取れ
た資産運用として「不動産投資」がございます。

一般的な不動産投資の仕組み

一般的な不動産オーナーになり、賃料収入を得る不動産投資は、株やJ-REITなどに比べ、収益を安定的に獲得できるとされている資産運用ですが、
一般的な不動産投資には大きなデメリットが4つあります。

デメリット①初期投資が高額

不動産の購入には数千万円〜数億円の資金が必要になるため、金融機関からの借入が必要になる場合がご
ざいます。また、購入する不動産の選定はご自身で行い、仲介業者と連携、売主と価格や条件について交
渉するなどの活動を経て、対象となる不動産を購入することから始まります。

デメリット②管理が面倒

不動産の取得後は、賃借人の募集や賃料の集金、公共料金や固定資産税の支払い、建物の修繕や清掃など、
不動産の価値を維持するために適切に管理をする必要がございます。
管理を業者に委託することもできますが、その分費用が発生いたします。
また、想定していなかった修繕や改良などが必要になる場合は更に投資が必要になります。

デメリット③現金化がしにくい

不動産を売却する際は、改めてご自身で仲介業者と連携をし、買主との相対取引を経て、現金化をするこ
とになりますので、期間を要する場合がございます。

デメリット④不動産の価格変動

不動産は個別性が強く、株式やJ-REITに比べて狭い市場の中で価格が決まるため、購入した以上の価格で
売却することが困難となります。

このように、元本の安全性と高い収益性を求めることができる不動産投資でも様々なデメリットがござい
ます。

みんなで大家さんの仕組み

一般的な不動産投資のデメリットを解決する「みんなで大家さん」

みんなで大家さんでは、不動産特定共同事業者である営業者が対象不動産を選定し、仲介業者や
売主との取引を経て対象不動産を取得します。取得後は、営業者が対象不動産の賃借人と賃貸借
契約を結び、賃貸利益の安定化に向けた管理業務を行います。
ここまでの流れは一般的な不動産投資を営業者が行う場合と同様ですが、みんなで大家さんでは、
営業者とお客様(事業参加者)との間で匿名組合契約を結び、皆様にも営業者が展開をする事業
に参加をしていただくことで、賃貸利益から分配金を受け取る権利を取得していただけます。

みんなで大家さんへは1口100万円の出資からご参加いただくことができ、営業者は対象不動産
から得られる賃貸利益を出資割合に応じて各事業参加者に分配いたします。
また、手間のかかる管理業務は引き続き営業者が行いますので、事業参加者への管理負担はござ
いません。
事業参加者が出資持分を現金化することを希望する場合は、独自で買手を探す必要はなく、営業
者へ権利を譲渡(※)することが可能であり、一般的な不動産投資と比較して現金化がし易い仕組み
となっております。

※但し、契約上の地位の譲渡が多発した場合は一時的にお応えできない場合がございます。

不動産投資の
4つのデメリットを解決!

初期投資が高額

1口100万円
から始められる!

管理が面倒

管理は営業者に
おまかせ!

現金化がしにくい

営業者に
譲渡することで
現金化が可能!

不動産の価格変動

賃貸利益での
評価だから
売買取引市場の
影響を受けにくい!

みんなで大家さんの特徴

特徴1 不動産特定共同事業法

出資元本の変動が少なく、安定的な資産運用を実現

不動産特定共同事業法は、不動産特定共同事業を営む者について許可等の制度を実施して、その業務の
遂行に当たっての責務等を明らかにし、及び事業参加者が受けることのある損害を防止するため必要な
措置を講ずることにより、その業務の適正な運営を確保し、もって事業参加者の利益の保護を図るとと
もに、不動産特定共同事業の健全な発達に寄与することを目的として、平成7年4月に施行された法律
です。

営業者の都市綜研インベストファンド株式会社、及び販売代理人のみんなで大家さん販売株式会社は不
動産特定共同事業法により以下の許可を受けております。

・都市綜研インベストファンド株式会社(事業許可/大阪府知事第8号)
・みんなで大家さん販売株式会社(事業許可/東京都知事第76号)

特徴2 賃貸利益による出資金評価

出資元本の変動が少なく、安定的な資産運用を実現

みんなで大家さんでは、賃貸利益を基準とした不動産評価基準を採用しており、運用期間中は市
場の評価に影響されないため、売買取引価格と比べて不動産評価額を安定させることができます。

また、評価基準となる賃貸利益は「運用開始日から既に到来した直前の評価基準日」までの平均
値を用いますので、一時的に賃貸利益が悪化した場合でもその影響は緩和されます。

営業者が賃貸利益の安定化を実現することで各事業参加者の出資元本評価の安定化に繋がります。

一時的な賃貸利益下落からの影響を緩和

対象不動産の評価額の算定に用いる賃貸利益は「本事業の運用開始日から既に到来した直前の評価基準日」まで
の平均値を用いますので、一時的に賃貸利益が悪化した場合でも、その影響は緩和されます。

特徴3 優先劣後システム

高い投資効率と安心を同時に叶えて投資ができる仕組み

不動産特定共同事業では、対象不動産に対して営業者と事業参加者がそれぞれ出資を行い、出資
持分に応じた利益が分配されます。

みんなで大家さんでは、事業参加者の出資元本の安全性を高めるため、優先劣後システムを採用
しており、事業参加者からの出資を「優先出資」、営業者からの出資を「劣後出資」として、営業
者に対して事業参加者が優先して出資金の返還を受けることができます。

例えば、優先出資割合が80%、劣後出資割合が20%の商品において、対象不動産の評価額が下落
した場合、下落率が20%以内であれば、その損失は営業者が負担するため、優先出資者である事
事業参加者の出資金の返還金額に影響はありません。

下落率が20%を超えてしまう場合は、各事業参加者の負担も発生してしまいますが、一般的な不
動産投資と比べて元本評価の安全性を高める設計となっております。

特徴4 みんなで大家さんの利益分配金

賃料を2ヶ月に1回隔月で受け取れる仕組み

みんなで大家さんの事業参加者は出資持分に応じて2ヶ月に1回、年6回の利益分配金を受け取
ることができます。

例えば、想定利回り7.0%、運用期間5年の商品を1口100万円分ご出資をいただいた場合、運用
期間満了時の累計では合計35万円(税引前)になります。

更に運用期間後に出資元本である100万円が返還された場合、合計金額は135万円となります。

利益分配金の分配日は、利益分配金計算期間末日の属する月の2ヵ月後の最終営業日に、あらか
じめ営業者に届け出たご指定の口座に振り込みます。

上記は不動産評価額が80%以上で運用された場合のシミュレーションです。

上記金額はすべて税引前の分配額イメージです。

上記の図は今後の利益分配を保証するものではありません。

分配金は20.42%の源泉徴収の後、ご指定の口座に振り込まれます。

利益分配は日割り計算で行いますので、金額に端数が出ることがあります。

利益分配金は雑所得となります。

毎年1月、営業者より事業参加者へ「支払調書」を発行いたしますので確定申告時にお使いください。

特徴5 優先分配の仕組み

みんなで大家さんの利益分配金は、対象不動産から得られる賃料および共益費等の賃貸収入から
建物管理費、公租公課、水道光熱費等の賃貸費用を差し引いた賃貸利益が原資となります。
利益分配では、営業者への分配よりも事業参加者への分配が優先される仕組みとなっており、利
益分配金計算期間における賃貸利益をもとに、以下の通り計算を致します。

優先出資者である事業参加者に対して、[優先出資総額]×[想定年利回り]の割合相当額ま
で賃貸利益を帰属させます。

①の充当後になお残利益がある場合には、対象不動産の管理運営の対価として対象不動産の
賃貸収入の3%を上限とする金額を営業者報酬として営業者が収受します。

②までの充当後になお残利益がある場合には劣後出資者である営業者に対して、[劣後出資総
額]×[想定年利回り]の割合相当額まで残利益を帰属させます。

③までの充当後になお残利益がある場合には、残利益の3%相当額を優先出資者に帰属させ、
97%相当額を劣後出資者に帰属させます。

賃貸収入および賃貸費用の種類は対象不動産により異なる場合がございます。
金融機関等からの借入がある商品では賃貸費用の他に利息分も差し引かれます。
利益分配金の計算の結果、損失が生じた場合、利益分配金はお支払いできません。
利益分配金の計算期間は個別商品の概要にてご確認を頂けます。

(注1)賃貸収入:
本事業によって営業者が収受する賃料および共益費等
(注2)賃貸費用:
本事業に関して営業者が支出する土地賃借料、水道光熱費、租税課金、外注管理費、
損害保険料、保証料および修繕費用等に相当するもの
(注3)賃貸利益:
賃貸収入から賃貸費用を控除したもの