不動産投資における「不動産特定共同事業者」について詳しく解説

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今日では、将来不安から多くの投資や運用商品が注目されておりますが、「不動産特定共同事業」をご存知でしょうか。

「不動産特定共同事業」を行う業者は年々増加し商品も多くございますので、「不動産特定共同事業」に出資する際は、どのような企業が、どのような商品を販売しているのか見極める必要がございます。

本記事は、「不動産特定共同事業」を行う「事業者」について、次の順番でご紹介いたします。


不動産投資における「不動産特定共同事業者」について

「不動産特定共同事業」とは、投資家と事業者とで「不動産特定共同事業法」に基づいた契約を結び、投資家から出資等を受けて不動産事業を行い、そこから発生する収益を分配する事業のことです。また、その事業を行う業者を「不動産特定共同事業者」といいます。

「不動産特定共同事業法」については、別の記事にて詳しくご説明させていただきます。

不動産特定共同事業者と小規模不動産特定共同事業者の違い

「不動産特定共同事業者」とは別に「小規模不動産特定共同事業者」がという業者が存在いたします。これは事業発展のため、中小企業が参入しやすいように分類されております。(※1)

※1出典:不動産特定共同事業法の一部を改正する法律案について
https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo05_hh_000022.html

不動産特定共同事業を行うためには、国土交通大臣または都道府県知事より許可を受けなければなりません。2017年まではその許可要件が厳しく、資金力のある業者しか参入することができませんでした。

そこで、2017年の不動産特定共同事業法の改正により、許可要件が緩和され「小規模不動産特定共同事業」が誕生し、多くの中小企業が参入できるようになりました。 その事業を行う事業者を「小規模不動産特定共同事業者」と言います。 また、事業者の中でも、行う業務によって分類され、それぞれ許可要件が異なりますので、 これから「不動産特定共同事業者」と「小規模不動産特定共同事業者」のそれぞれに分けてご説明いたします。



不動産特定共同事業の種類

「不動産特定共同事業者」は行う事業によって4つの事業者に分類され、異なる許可要件を満たした業者のみが不動産特定共同事業を行うことができます。

  • 1)第1号事業者

    投資家と不動産特定共同事業法に基づいた契約を締結し、不動産取引から生ずる収益等の分配を行います。
    資本金:1億円以上必要
  • 2)第2号事業者

    不動産特定共同事業法に基づいた契約の締結の代理または媒介を行います。
    資本金:1,000万円以上必要
  • 3)第3号事業者

    特例事業者の委託を受け、不動産取引に係る業務を行います。
    資本金:5,000万円以上必要

  • ※特例事業者とは
    不動産特定共同事業法に基づいた、不動産特定共同事業から生ずる、収益等の分配を専ら行なうことを目的とする法人(SPC、特別目的会社)を指す。 また、特例事業者のお客様は特例投資家のみに限られます。
  • 4)第4号事業者

    特例事業者の委託を受け、不動産特定共同事業法に基づいた契約締結の代理・媒介を行います。
    資本金:1,000万円以上必要

主な許可要件は以下の通りとなります。

より詳しく許可要件を確認したい場合は、不動産特定共同事業法にて定められておりますので、そちらでご確認いただけます。(※2)

※2出典:不動産特定共同事業法

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=406AC0000000077#81

「不動産特定共同事業」を行う事業者は、以上の4つに分類されますが、事業者がどこに分類され、どのような商品を販売しているのか、問題が起きた際に自分の身を守れるよう契約前に確認しましょう。



小規模不動産特定共同事業者の種類

法改正により創設された「小規模不動産特定共同事業者」も「不動産特定共同事業者」と同様に、以下のいずれかに分類され許可要件を満たした業者のみが、小規模不動産特定共同事業を行うことができます。

また、不動産特定共同事業と異なる点は、許可制ではなく登録更新制となり、投資家1人あたりの出資限度額を100万円以内、かつ、出資金の合計を1億円以内にしなければいけません。

  • 1)小規模第1号事業者

    不動産特定共同事業法に基づいた契約を締結し、不動産取引から生ずる収益等の分配を行います。
    資本金:1,000万円以上必要
  • 2)小規模第2号事業者

    特例事業者の委託を受け、不動産特定共同事業法に基づいた契約を締結し、不動産取引を行います。不動産特定共同事業でいうと、第3号事業者に該当します。
    資本金:1,000万円以上必要

主な許可要件は以下の通りになります。

より詳しく許可要件を確認したい場合は、不動産特定共同事業法にて定められておりますので、そちらでご確認いただけます。(※3)

※3出典:不動産特定共同事業法

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=406AC0000000077#81

不動産特定共同事業と比較すると少額で出資することができるため、危機意識が低くなってしまいますが、不動産特定共同事業と同様に行う業務によって事業者が分類されるため、契約前に契約先の業者などをしっかりと確認し、誤った契約を締結しないよう事前に確認しておきましょう。


まとめ

不動産特定共同事業を行う事業者は年々増加し、2017年2月には事業者数が約100社でしたが、小規模不動産特定共同事業が創設されたことで、多くの中小企業が参入できるようになり、2020年3月現在では、約180社まで増加いたしました。

年金不安や増税などの社会問題から、投資・資産運用商品への意識・関心が高まり、今後さらに事業参入する企業が増加することが予想されますので、不動産特定共同事業への出資を検討する際には以下を参考に確認し、どのような事業者、商品なのか見極めましょう。

  • 商品を販売している事業者と実際に契約を締結する事業者を確認する
  • 契約内容を確認する
  • 商品内容(利回り、分配回数、対象不動産など)を確認する

  • また、販売と契約を兼務して行う事業者もございますが、上記のように販売はA社(第2号業者)、契約はB社(第1号業者)のように異なる場合がございますので、併せて確認し十分に検討したうえで出資しましょう。