賃貸経営・不動産投資の始め方
~準備編~

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今回は、不動産投資を始める前に必要な基本的知識やメリットやデメリットなどを身に着けるための情報収集から、それにより得た知識を通じて投資の目的や戦略を決めることの重要性までをお話します。

不動産投資を始めるために

賃貸経営・不動産投資を始めるためには、主に以下のようなステップが必要です。

今回は「ステップ1」「ステップ2」の2点について説明いたします。

賃貸経営・不動産投資を始める前に

日本の経済状況は、不安定な状況が続いているといわれております

状況①
年金受給開始の引き上げ、受給額の減額
状況②
少子化や非正規雇用の増加、企業からの退職金の減少
状況③
高齢世帯の年金生活苦の老後破産 等

人生100年時代と言われる昨今、公的年金だけでは、ゆとりある老後が送れるかどうか不安が拭えません。預貯金に、ほとんど利子が付かない低金利が続く中、株式投資・投資信託・FXなどで積極的な資産運用を行う人が増えています。その中でも、不動産投資は低金利と年金不安を背景に、ミドルリスク・ミドルリターンの資金運用先として注目されています。

不動産投資は、空室がない限り毎月安定的な収入を得ることができるため、将来的な年金不安を補う自己年金として、退職金の運用先とされる方が増加しています。

不動産投資が一般化する中、不動産投資には購入する不動産(物件)を担保に、資金調達できるという特徴があります。必ずしもまとまった自己資金を必要としないため、会社員を続けながら賃貸経営を始める「サラリーマン大家さん」も増えています。

賃貸経営には大きく分けて、次の4つのパターンがあります

パターン①
所有している土地にアパートなどの建物を建てる
パターン②
土地を購入し、新しく建物を建てる
パターン③
売りに出ている土地と建物を購入して運用する
パターン④
自宅の建替えのタイミングで賃貸住宅を併設する

いざ、賃貸経営・アパート経営を始めようと思っても、どういった流れで何をしたらいいのか分からない方がほとんどではないでしょうか。このようなお悩みを抱えるあなたへ、情報収集と投資戦略を決めることの重要性から説明します。

ステップ1. 情報収集をする

賃貸経営やアパート経営を始める前に、知識や考え方を知ることはとても重要です。

とはいえ、不動産投資が身近でなかった方にとっては、「利回り」「サブリース」「インカムゲイン・キャピタルゲイン」など、聞きなれない言葉に最初は戸惑ってしまう方もいらっしゃるかもしれません。

事前に、しっかりと情報収集を行い不動産投資・アパート経営の利回りの考え方、管理会社やサブリース(一括借り上げ)について、不動産投資・アパート経営の基礎知識、インカムゲインとキャピタルゲインについて勉強しておきましょう。

また、賃貸経営やアパート経営を始める前にメリットとデメリットは把握しておきましょう。

賃貸経営、不動産投資のメリットとデメリット

メリット

◆「家賃収入」という毎月決まった収入を得られる
◆価値がゼロになることはない(資産として残る)
◆所得税や相続税が節税できる
◆生命保険の代わりになる

デメリット

◆空室や滞納などで家賃が入ってこなくなるリスク
◆価値の低下によって家賃が下落するリスク
◆建物や設備の老朽化などで高額のメンテナンス費用が
かかるリスク
◆すぐに売れない(現金化できない)リスク
◆金利の上昇によってローン返済が困難になるリスク
(ローンで購入した場合)
◆災害で物件が損壊してしまうリスク

不動産の活用事例

不動産投資では、当然ながら不動産そのものについて勉強する必要があります。不動産は二つとして同じものは存在しませんが、活用の方法にはある程度のパターンがありますので、実際に物件へ投資をする前に勉強をしておきましょう。

  • 利便性は良いが狭い土地⇒マンション、アパート、コインパーキング、等
  • 利便性は悪いが広い土地⇒太陽光発電、サービス付き高齢者向け住宅、等
  • 利便性が悪くて狭い土地⇒戸建賃貸、トランクルーム、等

賃貸経営をする前の事前準備

賃貸経営で成功するためには、事前に賃貸経営の基礎知識や用語などを勉強して知見を高める必要があります。具体的な方法としては以下の通りです。

  • アパート経営の本やDVDで基礎知識を学習する
  • インターネットのブログを読んで不動産投資や賃貸経営経験者の体験談を参考にする
  • 不動産投資セミナーに参加する
  • 実際に物件を購入する
  • 少額で投資できる不動産投資信託(JREIT)や不動産小口化商品(マリオンボンドやみんなで大家さん等)に実際に投資してみて、基礎知識を学ぶ

ステップ2. 投資目標を設定する

情報収集を通じて、投資の目標を明確にしましょう。

目標を設定することは、不動産投資に限らず、投資や経営を始めるうえで、最重要になるといっても過言ではないでしょう。

賃貸経営や不動産投資における目標は、主にアパートなどの物件から得られる家賃収入や、物件を売却することで得られる利益となります。目標を設定するためには、投資や経営を始めるための予算を考える必要がありますが、先に目標を設定することで、用意すべき資金や投資すべき不動産の種類、スケジュールなどの戦略が明確になり、次のステップを効率よく進めることができます。

もし、目標を明確にする前に、購入または建築する物件の種類を決めてしまうと、その後の選択肢を狭くしてしまうなど、結果的に損失に繋がりやすくなってしまいます。 最初は簡易的でも良いので、早めの目標設定を心がけましょう。

なお、目標を定めたら次に考えるべきは資金のことになります。アパート経営や不動産投資を行う際、一般的には融資を利用します。 現状、どの金融機関の融資を利用できるのか、活用できる融資枠や金利、返済年数、必要な自己資金はどのくらいか、を早めに把握することを心がけて資金計画を行いましょう。

また事前に不動産投資・アパート経営のサービスを提供している不動産業者やデベロッパーに相談しておくことをお勧めします。

理由としては、個人で1つ1つの金融機関へ話を持ち込むよりも、業者を通した方がスムーズに話が進みますし、融資戦略に強い業者であれば、個人の投資目的に合った金融機関の組み合わせを提案してもらえるからです。

しかし、注意したいのは不動産業者からの提案を鵜呑みにしてしまうことです。銀行融資に関してある程度知識や経験がある方は、事前に独自で調べた金融機関の融資条件と相談した業者の提案してくる金融機関の融資条件を、しっかり見比べて決定することをお勧めします。独自で調査した融資条件のほうが、頭金の条件や返済年数、金利が有利になるケースもしばしば聞かれるからです。

投資では入り口を決めること以上に、出口を決めることが重要になります。出口を明確にすることで、成功までの道のりを迷うことなく進むことができるでしょう。

最後に

不動産投資・賃貸経営の始め方として、投資を始める前に必要な基本的知識やメリットやデメリットなどを身に着けるための情報収集から、投資のための目標と計画を設定するまでを説明いたしました。

アパート経営を始めるまで、ローン融資を利用して何かを購入するという経験は、マイホーム以外イメージがなかったというオーナー様もいらっしゃいます。 そういった状態から、アパート経営を始めたオーナー様は数多くいらっしゃるので、今は分からないことが多くても、不動産投資・賃貸経営で成功することは十分可能です。

物件を選定する際は、インターネット等を通してできる限り多くの物件情報を調査しましょう。物件のイメージをある程度つかむことができたら、できる限り多くの物件の現地視察を行うことをお勧めします。 物件の取扱う不動産会社に相談し、多くの接点を持つことで、より細かな情報や有益な新しい物件情報をもらうことがあるかもしれません。

成功のために重要なことのまとめ

  • 物件購入に進む前に投資の目標設定をすること
  • 目標達成のための戦略を立てること
  • 物件選定では、数多くの情報を確認して目標設定にあった物件を選ぶこと